하자소송에서 하자보수완료확인서의 활용
1. 개요
다수의 아파트 입주자대표회의는 하자소송을 제기하기 전에 사업주체에 대하여 하자보수요청을 하고, 사업주체는 보수의무를 이행한 뒤 하자보수완료확인서를 받아 보수를 이행하였다는 자료를 남기곤 한다. 그런데 수 년 뒤 하자소송이 제기되어 하자 항목을 살펴보면 이미 하자담보책임기간 내에 보수를 이행하여 주고 하자보수완료확인서까지 교부받은 항목들이 포함되어 있는 경우가 종종 있다. 따라서 이와 같은 경우 하자담보책임기간 내 하자보수를 이행하였으므로 감정 시 진행된 하자는 하자담보책임기간 경과 후 발생한 하자라는 주장이 인정될 수 있을지가 문제된다.
2. 다수의 판례의 태도
다수의 판례는 입주자들이나 구분소유자들은 건축 문외한으로 하자가 미비하게 발생하는 시점에서는 하자의 존재 자체를 모를 수 있는 점, 하자보수완료확인은 외견상 하자를 보수하였음을 확인한 것에 불과하고, 보수한 부분에 다시 하자가 발생하거나 새로이 발생한 하자에 대해서까지 보수로 인한 사업주체의 책임을 면제한 것이라고 해석할 수 없는 점 등을 이유로 하자보수 완료확인을 받았다 하더라도 감정 시 하자가 조사된다면 특별한 사정이 없는 한 하자담보책임기간 내 발생한 하자라 추정하여 사업주체에 대한 손해배상 책임을 인정하고 있는 추세이다.
3. 이미 하자소송이 제기된 경우 사업주체의 대응방안
그러나 일부 재판부의 경우 하자보수를 성실히 이행한 경우와 그렇지 않은 경우를 구분하여 이를 책임제한 비율로 반영해주는 경우가 있다. 따라서 하자보수를 이행하고 확인서를 받은 경우 소송에서 이를 서중으로 적절히활용할 필요가 있다.
4. 최근 사용검사를 받은 경우 사업주체의 대응 방안
반면, 아직 하자보수를 이행하기 전이라면 각 하자 항목에 대한 하자보수 완료확인서 외에 각 구분소유자와 사이에 연차별 하자보수종결합의서를 작성하는 것이 향후 하자소송이 진행될 때 유리하다. 이와 같은 종결합의는 하자보수청구권의 포기로 해석될 여지가 있기 때문이다. 일부 판례의 경우 각 구분소유자의 개별적 동의가 입증된 사안에서 채권을 양도한 세대 중 동의가 있었던 세대에 한하여 하자보수청구권의 포기가 있었다고 인정함으로써 해당 세대에 상응하는 보수비를 제외한 바 있다.
주의할 점은 하자보수종결합의를 입주자대표회의와 사이에 체결하는 경우 각 구분소유자로부터 권한을 위임받아 이루어졌다는 점을 입증할 수 있는 자료를 반드시 마련하여야 한다는 점이다. 이와 관련하여 대법원은 입주자대표회의와 사업주체 사이의 하자보수종결합의서가 작성된 경우 추후 하자와 관련한 그 어떤 이의도 제기하지 않기로 약정하였다 하더라도 입주자대표회의가 입주자들로부터 권한을 위임받아 합의를 한 것이 아닌 이상 그 합의의 효력이 입주자들의 손해배상 청구에 영향을 미칠 수 없다고 판단하였다.
5. 결론
사업주체로서는 하자보수를 성실히 이행하고도 하자소송이 제기되면 또 다시 하자보수에 갈음하는 손해배상을 이행해야 하는 불합리한 상황에 놓이게 된다. 따라서 향후 하자소송을 대비하여 적극적으로 근거자료를 마련하고 대응할 필요가 있다.
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