건설감정실무기준2011.ver [하자감정/건축물의 하자] : 법무법인화인

2024-05-07

1. 건축물의 하자

1) 하자의 개념

건축물의 하자는 일반적으로 완성된 건축물에 공사 계약에서 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있거나, 거래 관념상 통상 건축물이 갖추어야 할 내구성, 강도 등의 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 결과, 그 사용가치 또는 교환가치를 감쇄시키는 결점을 뜻한다. 강학상으로는 도급계약상 목적물의 하자를 "목적물이 계약에서 정한 용도에 적합한 성상을 결여하였으나 그 통상의 용도에 사용할 만한 성상을 갖지 못한 경우" 라고도 정의한다.

주택법 시행령에서는 하자의 범위를 "공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등으로 건축물 또는 시설물 등의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 것" 으로 규정하고 있다. 집합건물법상의 하자담보책임상 하자와 주택법상의 하자책임의 인정기준을 구별하는 입장도 있다.

민법 제667조(수급인의 담보책임)

완성된 목적물 또는완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다.

도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함게 손해배상을 청구할 수 있다.

전항의 경우에는 제 536조의 규정을 준용한다.

2) 하자 및 담보책임의 유형별 정리

- 하자 유형

구 분	세 부 항 목
구조 결함	기초지반침하, 슬라브 처짐, 균열(수평 및 수직부재) 구조부의 탈락 및 파손
설비 결함	배수불량, 배관누수, 배관스케일 및 녹물, 승강기 고장, 부품작동 불량 (수도꼭지, 샤워기, 계량기)
환경 결함	결로(곰팡이, 얼룩), 누수 등
내,외장 결함	도장 변색 및 얼룩, 벽체 및 천장의 누수, 도배 및 장판의 얼룩과 들뜸, 타일부착불량, 창호작동불량 및 고장, 철재류 및 PVC류의 부식 및 파손, 부착기구의 작동불량 및 파손(싱크대, 욕조, 세면기, 부착기구)
기 타	놀이시설파손, 조경시설 부식과 파손(펜스, 벤치, 조명 등), 조경수 고사, 보도 및 도로불량, 옹벽 및 담장의 균열과 파손 등

- 하자담보책임의 유형별 정리

보수여부	하자의 중요성	보수비의 과다성	하자보수 청구	보수에 갈음하는 손해배상	하자로 인한 손해배상
불가능			X	X	O
가 능	중요O	적정	O	O
	중요O	과다	O	O
	중요X	적정	O	O
	중요X	과다	X	X	O
기 능			이행 보증	이행 보증	손해 보증
손 해 액				하자보수비 상당액	교환가치 차액 (공사비 차액)
손 해 액 산 정 시 점				하자보수 청구시 또는 손해배상 청구시	감가수정을 하지 않는 경우 건물 완공시의 재조달 원가 비교 (공사비 차액)

3) 공동주택 하자관계법 비교

구 분	민 법	집합건물법	(구)주택법 주택건설촉진법	주택법(신)	건설산업기본법
조 문	667조	9조, 부칙 6조	46조	46조	28조
제 목	수급인의 담보책임	담보책임	하자보수	담보책임 하자보수	건설공사 수급인의 하자담보 책임
기 간	10년	10년	1~10년	1~10년	1~10년
기간의 법적 성질	제척기간	제척기간	하자발생기간
권리의 내	하자담보 청구권	하자담보 청구권	하자보수 청구, 손해배상		하자담보 청구권
적용 범위	수급인	분양자	사업주체	사업주체	수급인

4) 용어설명

균 열	구조물이나 재료(강재 및 콘크리트 등)의 표면이 갈라져 나타난 금
결 로	수증기를 함유하고 잇는 공기가 노점 이하로 냉각되었을 때 공기 속의 수증기가 액화하여 이슬로 맺히는 현상을 말하며 결로에는 표면 결로와 내부 결로가 있다.
누 수	균열, 구멍, 터진 곳 등을 통하여 물이 새어나가는 것
보수방법	건물이나 시설물의 낡거나 훼손된 부분을 고치거나 보완하는 공법
보강공법	설계하중 이상의 하중 등 위해 요인에 의해 발생한 구조물의 손상을 치유하기 위해서 구조물의 내하력 등을 증진 시키는 공법
공 종	"공종" 이란 공사의 특성에 따라 작업 단계(예:가설공사, 기초공사, 토공, 철근 콘크리트, 마감공사 등)별로 구분되는 것을 의미하며, 기술적으로는 시설물의 한 부위를 구성하는 작업 단위로서 설계된 기능을 가지도록 하는 작업 및 작업 결과를 말한다.