1) 하자보수 비용의 산정 시점과 발생 시점의 구분
① 하자보수 비용의 산정 시 중요하지 않은 하자의 비용 산정 방법
감정인은 감정 신청 항목의 하자 여부를 판단하고, 그에 따른 적정한 하자보수비를 산출하여야 한다. 그러나 하자가 중요하지 아니하면서 하자보수비가 과다한 경우에는 하자가 중요하지 않다고 판단하는 구체적인 사유를 명시하고, 하자보수에 갈음하는 손해배상액이 아닌 하자로 인한 손해배상액을 산정하여야 하며, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 통상의 손해는 하자 없이 시공하였을 경우의 목적물의 교환가치와 하자가 있는 현재 상태대로의 교환가치 차액이고, 하자가 중요하지 아니하면서 그 보수에 과다한 비용을 요하는 경우의 그 하자로 인한 손해인 교환가치의 평가는 재조달원가에 감가수정을 하는 복성식평가법에 의하는 것이 합리적이고, 감가수정을 하는 것이 적당하지 않은 경우에는 건물 완공 시의 재조달원가를 산정하여 비교하는 방법이 합리적이다.(대법원 1998. 3. 13. 선고 95다30345 판결). 교환가치의 차액을 산출하기가 현실적으로 불가능한 경우의 통상의 손해는 하자 없이 시공하였을 경우의 시공비용과 하자 있는 상태대로의 시공비용의 차액을 산정한다(대법원 1998. 3. 13. 선고 97다54376 판결). 간혹 하자가 중요하지 않은 하자이며 보수비가 과다하지 않은 하자인데도 공사비의 차액, 또는 재료비 차액으로 계산하거나 중요한 하자임에도 보수비가 과다하다는 사유로 공사비 차액으로 감정하는 잘못을 하는 사례가 발생하는데 이러한 경우에는 실제 보수비를 산정해야 함이 옳으므로 유의해야 한다.
[예시] 계단실 벽체 미장(시멘트 모르타르) 두께 부족
현장조사 결과, 계단실 등의 미장 모르타르의 평균 두계가 설계도면의 당해 부위 상세도상의 치수 18mm에 못 미치는 12mm로 조사되었다. 이 하자는 사용검사 전의 변경시공 행위로 발생한 것으로 판단된다. 그리고 이 하자는 건축물의 구조적 안전성, 내구연한에 영향을 미치는 중요한 하자는 아닌 것으로 판단한다. 그러므로 미장면의 두께 부족을 위해 미장면을 철거한 후 재시공하는 비용을 산출한다며 ㄴ중요하지 아니한 하자로서 보수에 과다한 비용을 요하는 경우에 해당한다. 따라서 이 하자는 대법원 판례의 취지에 따라 하자로 인한 손해 즉, 하자 없이 시공하였을 경우의 시공비용과 하자 있는 상태대로의 시공비용의 차액을 산정하였다.
[대법원 판례]
건축물 등의 하자로 인하여 손해가 발생하였을 경우 그 하자가 중요하지 아니하면서 동시에 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 하자의 보수나 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수는 없고 하자로 인하여 입은 손해의 배상만을 청구할 수 있다고 할 것이고, 이러한 경우 하자로 인하여 입은 통상의 손해는 특별한 사정이 없는 한 하자 없이 시공하였을 경우의 목적물의 교환가치와 하자가 있는 현재의 상태대로의 교환가치와의 차액이 된다 할 것이나, 하자가 중요한 경우에는 보수에 과다한 비용을 요한다고 하더라도 그 보수에 갈음하는, 즉 실제로 보수에 필요한 비용이 그 손해가 된다고 할 것이다. 기록에 의하면, 이 사건 아파트 건물에 나타난 하자는 건물의 주요 구조부에 관련된 것이거나 주택으로서의 기능에 현저한 장애를 주는 것으로서 중요한 하자에 해당한다고 할 것이다.(대법원 2000.11.14. 선고 99다49743 판결).
② 하자 발생 시점의 구분(사용검사 전, 후 발생 하자의 의미)
감정인은 보증책임의 범위를 확정하기 위하여 하자의 사용검사 전, 후 발생을 판단하여야 하고, 사용검사 후 발생한 하자일 경우에는 하자가 사용검사일 이후 발생하였음을 감정서에 명확하게 명기 하여야 한다.
[예시1] 단열재의 변경시공으로 인한 결로, 곰팡이 발생 하자
현장조사 결과, 외벽면 내부의 단열재를 설계도서에는 THK85mm(가등급)의 단열재를 시공하도록 명기되어 있으나, 실제 공사는 THK60mm(나등급)의 ㄷㄴ열재로 시공한 사실을 확인하였다. 그 시기는 사용검사 이전으로 판단한다. 그러나 각종 보수청구 공문 등을 확인 결과, 당해 부위의 결로 현상과 그로 인한 곰팡이 발생 등의 하자 현상은 사용검사일(2008. 12. 31.) 이후인 2009년 2월 경부터 발생하였음을 확인하였다. 그러므로 이 하자는 비록 단열재의 변경시공으로 인하여 건축물 자체에 위와 같은 결로 등의 하자가 발생할 가능성이 내재되어 있었다고 할지라도, 그 자체만으로 하자가 사용검사 이전에 발생한 것이라고 볼 것은 아니라 할 것이며, 주택의 기능상, 미관상 지장을 초래하는 결로 현상, 곰팡이 등이 사용검사일 이후에 발생하였으므로 이 하자는 사용검사 이후에 발생한 하자로 판단하였다.
[예시2] 지붕 층 액체 방수의 미시공으로 인한 누수 발생 하자
현장조사 결과, 설계도서상에 명시되어 있는 지붕층 싱글재 하부 액체 방수의 미시공을 확인하였고 관리사무소가 2002. 8. 12. 보수 청구 공문으로 누수로 인한 하자보수를 요청한 사실에 비추어 사용검사 이후에 누수 하자가 발생하였다고 판단하였다. 비록 액체 방수 미시공으로 인하여 건축물 자체에 위와 같은 누수 하자가 발생할 가능성이 내재되어 있었다고 할지라도 그 자체만으로 하자가 사용검사 이전에 발생한 것이라고 볼 것은 아니라 할 것이며, 그와 같은 하자가 실제로 나타나서 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하게 되었을 때 하자가 발생하였다고 보아야 할 것이므로 해당 하자는 사용검사일 이후인 2002. 8. 12. 경에 발생한 것으로 판단하였다.
[대법원 판례]
하자가 비록 미시공이나 변경시공으로 인하여 건축물 자체에 위와 같은 균열 등이 발생할 가능성이 내재되어 있었다고 할지라도 그 자체만으로 보증대상이 되는 하자가 사용검사 이전에 발생한 것이라고 볼 것은 아니라 할 것이며, 그와 같은 균열 등이 실제로 나타나서 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하게 되었을 때 하자가 발생하였다고 보아야 할 것이고, 그 보증대상이 되는 하자가 되기 위해서는 보증계약에서 정한 보증기간 동안에 발생한 하자로서 사용검사일 이후에 발생한 하자이어야 하므로, 공사상의 잘못으로 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 균열등이 사용검사 후에 비로소 나타나야만 한다 할 것이고, 사용검사 이전에 나타난 균열 등은 그 상태가 사용검사 이후까지 지속되어 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래한다 할지라도 이는 위 의무하자보수보증계약의 보증대상이 되지 못한다 할 것이다(대법원 2006. 5. 25. 선고 2005다77848 판결).
2) 하자보수비 감정 시점
하자보수비의 산정 시 단가 산정 및 원가계산 시점은 통상 소 제기 시점을 기준으로 하나 감정인 신문기일에 재판부의 지시를 받아 결정한다.
3) 하자보수비 산출 방법
① 공사비 산출기준
한국건설기술연구원에서 발행한 (건설표준품셈)을 적용하고, 이 품셈에 기재되지 않은 사항은 시중의 건축통례 및 전문업체의 전문견적을 적용한다.
② 재료비
시중의 물가정보지 2개사 이상의 단가를 비교하여 낮은 단가를 적용한다.
③ 노무비
대한건설협회에서 조사 공표한 가격(시중 노임)을 적용한다.
4) 하자보수비의 원가계산 제비율 적용기준
하자보수비의 산정 시 원가계산을 위한 제비율의 적용은 감정 시점의 조달청 발표 [건축공사 원가 계산 제비율 적용기준]의 원가요율을 적용하여 산출한다. 예를 들면 50억 원 미만의 하자보수비인 경우 이늉율 15%를 적용한다.
5) 낙찰률의 적용 여부
하자보수비 산정 시 원가계산은 감정 시점의 조달청 발표 (건축공사 원가계산 제비율 적용기준)을 적용하여 산출한다. 실질적이 ㄴ보수 비용에 근접하기 위해서는 제비율과 이윤율을 일부 축소하거나, 관급공사의 낙찰률을 적용하여야 한다는 의견이 있으나 조달청 시설공사 산출내역서 작성매뉴얼을 참고하면 원가계산서 작성 시 예산을 이유로 조달청에서 조사 발표한 "공사원가계산 제비율 적용기준" 상의 제비율을 임의로 축소 조정하는 것은 지양하도록 하고 있고, 관급공사의 낙찰률은 정부 등 공공기관이 건설공사 에정가격을 정하여 놓고 업체로 하여금 수주경쟁을 하도록 하여 발생하는 것으로 이러한 수주경쟁을 전제로 한 낙찰률은 건축감정의 하자보수비 산정에 적합하지 않아 적용하지 않는다.
6) 하자 판정의 기준 도면
7) 설계도서의 해석 및 기준
① 주택의 설계도서별 우선 순위
② 설계도서의 해석
③ 건축법 관련 설계도서 흐름
현행 건축법상으로 2006.5.9. 이후에는 건축허가 신청 시 기본설계와 실시설계도서를 전부 제출하고, 사용승인신청 시 공사감리자의 완료보고서와 함께 설계변경사항이 반영된 최종 공사완료도서를 제출하도록 의무화하여 건축허가 후 공사과정에서 발생하는 구조, 설비, 내부구조 등에 관한 설계변경사항을 반영한 설계도면을 제출하게 하고 있다.
④ 주택법 관련 설계도서 흐름
실시설계도면은 기본 설계의 내용을 상세화하는 보충적 도면임, 착공도면은 (기본+실시설계도면)으로 이해되어야 할 것임.
[사례] 실내외 재료마감표는 기본설계도면에만 있고 실시설계도서의 마감상세도는 기본 설계도서의 구체적인 마감상세도를 표현하고 있음
1) 하자보수 비용의 산정 시점과 발생 시점의 구분
① 하자보수 비용의 산정 시 중요하지 않은 하자의 비용 산정 방법
감정인은 감정 신청 항목의 하자 여부를 판단하고, 그에 따른 적정한 하자보수비를 산출하여야 한다. 그러나 하자가 중요하지 아니하면서 하자보수비가 과다한 경우에는 하자가 중요하지 않다고 판단하는 구체적인 사유를 명시하고, 하자보수에 갈음하는 손해배상액이 아닌 하자로 인한 손해배상액을 산정하여야 하며, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 통상의 손해는 하자 없이 시공하였을 경우의 목적물의 교환가치와 하자가 있는 현재 상태대로의 교환가치 차액이고, 하자가 중요하지 아니하면서 그 보수에 과다한 비용을 요하는 경우의 그 하자로 인한 손해인 교환가치의 평가는 재조달원가에 감가수정을 하는 복성식평가법에 의하는 것이 합리적이고, 감가수정을 하는 것이 적당하지 않은 경우에는 건물 완공 시의 재조달원가를 산정하여 비교하는 방법이 합리적이다.(대법원 1998. 3. 13. 선고 95다30345 판결). 교환가치의 차액을 산출하기가 현실적으로 불가능한 경우의 통상의 손해는 하자 없이 시공하였을 경우의 시공비용과 하자 있는 상태대로의 시공비용의 차액을 산정한다(대법원 1998. 3. 13. 선고 97다54376 판결). 간혹 하자가 중요하지 않은 하자이며 보수비가 과다하지 않은 하자인데도 공사비의 차액, 또는 재료비 차액으로 계산하거나 중요한 하자임에도 보수비가 과다하다는 사유로 공사비 차액으로 감정하는 잘못을 하는 사례가 발생하는데 이러한 경우에는 실제 보수비를 산정해야 함이 옳으므로 유의해야 한다.
[예시] 계단실 벽체 미장(시멘트 모르타르) 두께 부족
현장조사 결과, 계단실 등의 미장 모르타르의 평균 두계가 설계도면의 당해 부위 상세도상의 치수 18mm에 못 미치는 12mm로 조사되었다. 이 하자는 사용검사 전의 변경시공 행위로 발생한 것으로 판단된다. 그리고 이 하자는 건축물의 구조적 안전성, 내구연한에 영향을 미치는 중요한 하자는 아닌 것으로 판단한다. 그러므로 미장면의 두께 부족을 위해 미장면을 철거한 후 재시공하는 비용을 산출한다며 ㄴ중요하지 아니한 하자로서 보수에 과다한 비용을 요하는 경우에 해당한다. 따라서 이 하자는 대법원 판례의 취지에 따라 하자로 인한 손해 즉, 하자 없이 시공하였을 경우의 시공비용과 하자 있는 상태대로의 시공비용의 차액을 산정하였다.
[대법원 판례]
건축물 등의 하자로 인하여 손해가 발생하였을 경우 그 하자가 중요하지 아니하면서 동시에 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 하자의 보수나 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수는 없고 하자로 인하여 입은 손해의 배상만을 청구할 수 있다고 할 것이고, 이러한 경우 하자로 인하여 입은 통상의 손해는 특별한 사정이 없는 한 하자 없이 시공하였을 경우의 목적물의 교환가치와 하자가 있는 현재의 상태대로의 교환가치와의 차액이 된다 할 것이나, 하자가 중요한 경우에는 보수에 과다한 비용을 요한다고 하더라도 그 보수에 갈음하는, 즉 실제로 보수에 필요한 비용이 그 손해가 된다고 할 것이다. 기록에 의하면, 이 사건 아파트 건물에 나타난 하자는 건물의 주요 구조부에 관련된 것이거나 주택으로서의 기능에 현저한 장애를 주는 것으로서 중요한 하자에 해당한다고 할 것이다.(대법원 2000.11.14. 선고 99다49743 판결).
② 하자 발생 시점의 구분(사용검사 전, 후 발생 하자의 의미)
감정인은 보증책임의 범위를 확정하기 위하여 하자의 사용검사 전, 후 발생을 판단하여야 하고, 사용검사 후 발생한 하자일 경우에는 하자가 사용검사일 이후 발생하였음을 감정서에 명확하게 명기 하여야 한다.
[예시1] 단열재의 변경시공으로 인한 결로, 곰팡이 발생 하자
현장조사 결과, 외벽면 내부의 단열재를 설계도서에는 THK85mm(가등급)의 단열재를 시공하도록 명기되어 있으나, 실제 공사는 THK60mm(나등급)의 ㄷㄴ열재로 시공한 사실을 확인하였다. 그 시기는 사용검사 이전으로 판단한다. 그러나 각종 보수청구 공문 등을 확인 결과, 당해 부위의 결로 현상과 그로 인한 곰팡이 발생 등의 하자 현상은 사용검사일(2008. 12. 31.) 이후인 2009년 2월 경부터 발생하였음을 확인하였다. 그러므로 이 하자는 비록 단열재의 변경시공으로 인하여 건축물 자체에 위와 같은 결로 등의 하자가 발생할 가능성이 내재되어 있었다고 할지라도, 그 자체만으로 하자가 사용검사 이전에 발생한 것이라고 볼 것은 아니라 할 것이며, 주택의 기능상, 미관상 지장을 초래하는 결로 현상, 곰팡이 등이 사용검사일 이후에 발생하였으므로 이 하자는 사용검사 이후에 발생한 하자로 판단하였다.
[예시2] 지붕 층 액체 방수의 미시공으로 인한 누수 발생 하자
현장조사 결과, 설계도서상에 명시되어 있는 지붕층 싱글재 하부 액체 방수의 미시공을 확인하였고 관리사무소가 2002. 8. 12. 보수 청구 공문으로 누수로 인한 하자보수를 요청한 사실에 비추어 사용검사 이후에 누수 하자가 발생하였다고 판단하였다. 비록 액체 방수 미시공으로 인하여 건축물 자체에 위와 같은 누수 하자가 발생할 가능성이 내재되어 있었다고 할지라도 그 자체만으로 하자가 사용검사 이전에 발생한 것이라고 볼 것은 아니라 할 것이며, 그와 같은 하자가 실제로 나타나서 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하게 되었을 때 하자가 발생하였다고 보아야 할 것이므로 해당 하자는 사용검사일 이후인 2002. 8. 12. 경에 발생한 것으로 판단하였다.
[대법원 판례]
하자가 비록 미시공이나 변경시공으로 인하여 건축물 자체에 위와 같은 균열 등이 발생할 가능성이 내재되어 있었다고 할지라도 그 자체만으로 보증대상이 되는 하자가 사용검사 이전에 발생한 것이라고 볼 것은 아니라 할 것이며, 그와 같은 균열 등이 실제로 나타나서 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하게 되었을 때 하자가 발생하였다고 보아야 할 것이고, 그 보증대상이 되는 하자가 되기 위해서는 보증계약에서 정한 보증기간 동안에 발생한 하자로서 사용검사일 이후에 발생한 하자이어야 하므로, 공사상의 잘못으로 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 균열등이 사용검사 후에 비로소 나타나야만 한다 할 것이고, 사용검사 이전에 나타난 균열 등은 그 상태가 사용검사 이후까지 지속되어 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래한다 할지라도 이는 위 의무하자보수보증계약의 보증대상이 되지 못한다 할 것이다(대법원 2006. 5. 25. 선고 2005다77848 판결).
2) 하자보수비 감정 시점
하자보수비의 산정 시 단가 산정 및 원가계산 시점은 통상 소 제기 시점을 기준으로 하나 감정인 신문기일에 재판부의 지시를 받아 결정한다.
3) 하자보수비 산출 방법
① 공사비 산출기준
한국건설기술연구원에서 발행한 (건설표준품셈)을 적용하고, 이 품셈에 기재되지 않은 사항은 시중의 건축통례 및 전문업체의 전문견적을 적용한다.
② 재료비
시중의 물가정보지 2개사 이상의 단가를 비교하여 낮은 단가를 적용한다.
③ 노무비
대한건설협회에서 조사 공표한 가격(시중 노임)을 적용한다.
4) 하자보수비의 원가계산 제비율 적용기준
하자보수비의 산정 시 원가계산을 위한 제비율의 적용은 감정 시점의 조달청 발표 [건축공사 원가 계산 제비율 적용기준]의 원가요율을 적용하여 산출한다. 예를 들면 50억 원 미만의 하자보수비인 경우 이늉율 15%를 적용한다.
5) 낙찰률의 적용 여부
하자보수비 산정 시 원가계산은 감정 시점의 조달청 발표 (건축공사 원가계산 제비율 적용기준)을 적용하여 산출한다. 실질적이 ㄴ보수 비용에 근접하기 위해서는 제비율과 이윤율을 일부 축소하거나, 관급공사의 낙찰률을 적용하여야 한다는 의견이 있으나 조달청 시설공사 산출내역서 작성매뉴얼을 참고하면 원가계산서 작성 시 예산을 이유로 조달청에서 조사 발표한 "공사원가계산 제비율 적용기준" 상의 제비율을 임의로 축소 조정하는 것은 지양하도록 하고 있고, 관급공사의 낙찰률은 정부 등 공공기관이 건설공사 에정가격을 정하여 놓고 업체로 하여금 수주경쟁을 하도록 하여 발생하는 것으로 이러한 수주경쟁을 전제로 한 낙찰률은 건축감정의 하자보수비 산정에 적합하지 않아 적용하지 않는다.
6) 하자 판정의 기준 도면
7) 설계도서의 해석 및 기준
① 주택의 설계도서별 우선 순위
② 설계도서의 해석
③ 건축법 관련 설계도서 흐름
④ 주택법 관련 설계도서 흐름
실시설계도면은 기본 설계의 내용을 상세화하는 보충적 도면임, 착공도면은 (기본+실시설계도면)으로 이해되어야 할 것임.
[사례] 실내외 재료마감표는 기본설계도면에만 있고 실시설계도서의 마감상세도는 기본 설계도서의 구체적인 마감상세도를 표현하고 있음