2016년개정판 건설감정실무 [건축 하자 감정(건축물의 하자)] : 법무법인화인

2024-05-09

가. 하자의 개념

건축물의 하자는 일반적으로 완성된 건축물에 공사게약에서 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있거나, 거래 관념상 통상 건축물이 갖추어야 할 내구성, 강도 등의 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 결과, 그 사용가치 또는 교환가치를 감쇄시키는 결점을 뜻한다. 강학상으로는 도급게약상 목적물의 하자를 "목적물의 계약에서 정한 용도에 적합한 성상을 결여하였거나 그 통상의 용도에 사용할 만한 성상을 갖지 못한 경우"라고도 정의한다(윤재윤, 건설분쟁관게법, 제6판, 2015, 275면).

구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부개정되기 전의 것) [별표 6]은 하자의 범위를 "공사상의 잘못으로 인한 균열 · 처짐 · 비틀림 · 침하 · 파손 · 붕괴 · 누수 · 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 · 접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능 · 미관 도는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자"로 인정하고 있다. 주택법상 하자담보책임의 하자와 집합건물법상 하자담보책임의 하자에 대한 인정 기준을 구별하는 입장도 있다.

민법 제667조(수급인의 담보책임)

① 완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다

② 도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 부수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다.

③ 전항의 경우에는 제536조의 규정을 준용한다.

나. 하자 및 담보책임의 유형별 정리

1) 하자 유형

구 분	세 부 항 목
구조 결함	기초지반 침하, 슬라브 처짐, 기둥 · 보 · 내력벽의 균열 구조체의 탈락 및 파손 등
설비 결함	배수 불량, 배관 누수, 배관 스케일 및 녹물, 승강기 고장, 부품(수도꼭지, 샤워기, 계량기 등) 작동 불량 등
환경 결함	결로(곰팡이, 얼룩), 누수 등
내 · 외장 결함	도장 변색 및 얼룩, 벽체 및 천장의 누수, 도배 및 장판의 얼룩과 들뜸, 타일 부착 불량, 창호 작동 불량 및 고장, 철재류 및 PVC류의 부식 및 파손, 부착기구(싱크대, 욕조, 세면기 등)의 작동 불량 및 파손 등
기타	놀이시설 파손, 조경시설(펜스, 벤치, 조명 등) 부식과 파손, 조경수고사, 보도 및 도로 불량, 옹벽 및 담장의 균열과 파손 등

2) 하자 및 담보책임의 유형별 정리

보수여부	하자의 중요성	보수비의 과다성	하자보수 청구	보수에 갈음하는 손해배상	하자로 인한 손해배상
불가능			X	X	O
가능	중요O		O	O
	중요X	적정	O	O
	중요X	과다	X	X	O
기능			이행 보증	이행 보증	손해 보증
지체책임			청구 이후 상당 기간 경과 시부터	청구 시부터
손해액				하자보수비 상당액	교환가치 차액
손해액 산정 시점				하자보수 청구 시 또는 손해배상 청구 시	복성식평가법(재조달원가에 감가수정하는 방법), 감가수정이 적당하지 않은 경우 건물완공의 시의 재조달 원가를 산정 비교

3) 공동주택 하자관계법 비교

민법	집합건물법	주택법	건설산업기본법
도급인 VS 수급인	분양자 및 시공자 VS 구분소유자	사업주체 VS 입주자(대표회의)등	발주자 VS 수급인
하자보수 청구 손해배상 청구	하자보수 청구 손해배상 청구	하자보수 청구 손해배상 청구 (내력구조부 하자보수보증금)	하자보수 청구 손해배상 청구
제척기간	제척기간	하자 발생 기간	하자 발생 기간 /제척기간
계약상 기본 책임	집합건물 구분소유자 보호	공동주택 관리적 차원 보호	건설산업 전문화

4) 용어 설명

균열	구조물이나 재료(강재 및 콘크리트 등)의 표면이 갈라져 나타난 금
결로	수증기를 함유하고 있는 공기가 노점 이하로 냉각되었을 때 공기 속의 수증기가 액화하여 이슬로 맺히는 현상을 말하며 결로에는 표면 결로와 내부 결로가 있음
누수	균열, 구멍, 터진곳 등을 통하여 물이 새어나가는 것
보수 방법	건물이나 시설물의 낡거나 훼손된 부분을 고치거나 보완하는 방법
보강 공법	설계하중 이상의 하중 등 위해 요인에 의해 발생한 구조물의 손상을 치유하기 위해서 구조물의 내하력 등을 증진시키는 공법
공종	공사의 특성에 따라 작업 단계(예 : 가설공사, 기초공사, 토공, 철근콘크리트, 마감 공사 등)별로 구분되는 것, 기술적으로 시설물의 한 부위를 구성하는 작업 단위로서 설계된 기능을 가지도록 하는 작업 및 작업 결과

5) 집합건물법 개정에 따른 담보책임 존속기간

2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정된 집합건물법에 따라 2013. 6. 19. 이후 분양된 공동주택에 대한 하자청구소송의 하자보수 금액은 집합건물법상의 담보책임 존속기간과 주택법상 하자담보책임기간을 구분하여 산정하여야 한다.

2013. 6. 19. 전에 분양된 공동주택은 대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다 93619 판결 및 대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다 108234 판결의 취지에 따른다.

담보책임 존속기간의 공종별 세분화

집합건물법 시행령 제5조 (담보책임의 존속기간)

(1) 법 제9조의2 제2항 각 호에 따른 기산일 전에 발생한 하자 : 5년

(2) 법 제9조의2 제2항 각 호에 따른 기산일 이후에 발생한 하자

(가) 대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사, 지붕 및 방수 공사의 하자 등 건물의 구조상 또는 안전상의 하자 : 5년

(나) 건축법 제2조 제1항 제4호에 따른 건축설비 공사(이와 유사한 설비공사를 포함한다), 목공사, 창호공사 및 조경공사의 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상의 하자 : 3년

(다) 마감 공사의 하자 등 하자의 발견 · 교체 및 보수가 용이한 하자 : 2년

6) 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부개정 되기 전의 것)의 하자담보책임기간

제59조 ① 사업주체(법 제46조제2항에 따른 사업주체를 말한다)가 보수책임을 부담하는 하자의 범위, 내력구조부별 및 시설공사별 하자담보책임기간 등은 별표 6 및 별표 7과 같다.

[별표6] <2008. 11. 5. 개정>

1. 하자의 범위

공사상의 잘못으로 인한 균열 · 처짐 · 비틀림 · 침하 · 파손 · 붕괴 · 누수 · 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 · 접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능 · 미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자

2. 시설공사별 하자담보책임기간

[별표7] <2005. 9. 16. 개정> 내력구조부별 하자보수대상 하자의 범위 및 하자담보책임 기간

1. 하자의 범위

가. 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우

나. 제62조 제3항의 규정에 의한 안전진단 실시 결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우

2. 내력구조부별 하자보수기간

가. 기둥 · 내력벽(힘을 받지 않는 조적벽 등은 제외한다) : 10년

나. 보 · 보닥 및 지붕 : 5년

7) 공동주택관리법 시행령(시행 2016. 8. 12.)의 하자담보책임기간

제35조(하자담보책임기간) 법 제36조제2항에 따라 사업주체(법 제37조제1항에 따른 사업주체를 말한다. 이하 이 장에서 같다)가 법 제37조제1항에 따른 입주자대표회의등(이하 "입주자대표회의등"이라 한다)에게 보수책임을 부담하는 공동주택의 내력구조부, 지반공사 및 시설공사별 하자담보책임기간은 다음 각 호와 같다. 이 경우 [주택법] 제38조에 따른 장수명 주택의 내력구조부별 하자담보책임기간은 제1항제1호와 같다.

1. 내력구조부별([건축법] 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요 구조부를 말한다. 이하 같다) 하자 : 10년

2. 지반공사(지정 · 기초공사 및 토공사 등을 말한다) 하자 : 10년

3. 시설공사별(내력구조부별 또는 지반공사에 해당하지 아니하는 모든 시설공사를 말한다. 이하 같다) 하자 : 별표 4의 시설공사별 하자담보책임기간과 같다.

2016년개정판 건설감정실무 [건축 하자 감정(하자감정 시 유의사항)] 2016년개정판 건설감정실무 [감정절차(감정절차의 문제점)]

목록 글쓰기

건설감정실무기준

2016년개정판 건설감정실무 [건축 하자 감정(건축물의 하자)]