가. 정액도급이 아닌 경우의 공사비 정산
계약 체결 당시에 미리 실공사비를 추산하여 그 견적액에 이윤을 더하여 공사대금을 확정하는 이른바 정액도급에 의한 공사도급계약의 경우에 있어서는, 공사의 완성 결과 실공사비가 당초의 공사도급금액의 견적 당시 예상하였던 것보다 적게 소요되었다고 하여 도급인이 그 도급금액의 감액을 주장할 수는 없다. 그러나 위와 같은 정액도급이 아닌 개산도급의 경우 또는 미리 공사실적에 의하여 산정하기로 한 경우 등은 실제 투입된 공사비 자체를 감정할 필요성이 있다. 이러한 경우 적절한 감정방법은 현장을 조사하여 실시공된 상태를 중심으로 당사자가 인정하는 설계도면과 그 표기가 있는 경우에는 그 표기의 물량을, 그렇지 아니한 경우에는 당사자가 입회하여 실측한 물량을 산정하고, 그 각 물량에 대하여 내역서 또는 공사완성 무렵의 단가를 각각 구분 적용하여 총공사대금을 산정할 수 있고, 이러한 방법은 대법원판례에서 감정방법에 잘못이 없는 것으로 인정된 바 있다.
나. 기시공 부분 공사비 정산
공사가 중단된 경우, '기성고 비율'에 따른 '기성고 공사대금'을 산정하여야 하지만 때로는 다음과 같이 중단된 공사부분에 대해서만 공사비를 정산할 수도 있다. 이 경우 감정의 목적 및 대상은 아래 다.항과 사실상 동일하게 된다.
첫째, 이면계약을 체결하거나 대출을 위해 금융기관에 제출하는 도급계약서를 약정한 공사대금보다 높게 작성하는 경우와 같이 공식적인 계약문서에 따른 도급금액과 실제 약정금액 사이에 괴리가 있거나 공식적인 도급금액을 믿기 어려운 경우이다. 기성고 공사대금은 근원적으로 '약정금액'에 연동될 수밖에 없는데 약정금액이 실제 약정과 다른 경우에는 이러한 방식을 적용할 수 없으므로 기시공 부분에 대한 객관적인 공사비의 산정이 필요하다.
둘째, 실제 투입물량의 적정성에 대한 감정이 필요한 경우가 있다. 시공자가 자재를 빼돌렸다거나 설계수량대로 시공하지 않았다고 주장하는 경우에는 재판부가 설계도서를 기준으로 투입물량을 감정하여 적정 공사비를 산출하도록 명하고 실제 투입물량과 비교하여 공사비를 정산하여야 한다. 흔치 않지만 총액을 결정하지 않고 추후 공사비를 정산하기로만 약정하고 공사를 진행하는 경우에도 실제 투입물량을 중심으로 공사비를 산정하고 그 금액을 기시공 공사대금으로 확정하는 것이 효과적이다.
다. '실비정산 보수가산식' 계약의 '실비' 정산
'실비정산 보수가산식' 계약이란 글자 그대로 공사에 대한 '실비'를 정산하고 그 '실비'에 맞추어 약정된 '보수'를 가산하여 지급하는 방식이다. 문제는 이 '실비'의 적정성이다. '실비'란 결국 현장에 투입된 모든 자재나 인력의 과다를 따지지 않고 그대로 인정한다는 전제를 내포하고 있다. 하지만 도급인의 입장에서 수급인이 현장관리를 소홀히 하여 자재가 과다하게 투입되었다는 인식이 들 때도 있다. 이 때 투입된 '실비'의 적정성이 쟁점이 될 수 있다. 그리고 또 하나의 문제가 바로 '실비'와 '보수'의 구분이다. 예를 들면 도급인의 입장에서 보면 '보수'로 구분되어야 하는 비목인데도 불구하고 '실비'로 청구하고 이에 대해 다시 '보수'로 지급하여야 한다면 이중으로 비용을 지급하는 것이 된다. 이런 경우는 '실비'와 '보수'의 구분에 대한 감정이 필요하다.
라. 내역입찰의 수량변동 및 계약금액
입찰총액을 기재한 입찰서만을 제출하는 입찰을 총액입찰이라 한다. 반면 입찰서에 산출 내역서를 첨부하여 함께 제출하는 입찰을 내역입찰이라고 한다. 공공공사의 경우 내역입찰은 발주기관이 미리 공종별 목적물 물량내역을 표시하여 배부한 내역서(물량내역서)에 입찰자가 단가와 금액을 기재한 입찰금액산출내역서를 입찰시 입찰서와 함께 제출하게 한다. 이러한 내역입찰의 경우 당초 약정보다 일부를 미시공하였거나 자재나 공법의 성능이나 규격을 변경하여 시공한 부분에 대해서 도급인이 수급인에게 감액을 요구하는 경우 그 내역을 확정하여야 하는 감정이 필요하다.
마. 공사대금 정산 감정내역 서식
공사대금 정산 감정의 내역 서식도 추가공사대금 감정 내역서식과 동일하게 각 항목별 감정금액을 직관적으로 표현할 수 있는 '원가일체형 감정내역서'를 활용하는 것이 가장 효율적이다.
가. 정액도급이 아닌 경우의 공사비 정산
계약 체결 당시에 미리 실공사비를 추산하여 그 견적액에 이윤을 더하여 공사대금을 확정하는 이른바 정액도급에 의한 공사도급계약의 경우에 있어서는, 공사의 완성 결과 실공사비가 당초의 공사도급금액의 견적 당시 예상하였던 것보다 적게 소요되었다고 하여 도급인이 그 도급금액의 감액을 주장할 수는 없다. 그러나 위와 같은 정액도급이 아닌 개산도급의 경우 또는 미리 공사실적에 의하여 산정하기로 한 경우 등은 실제 투입된 공사비 자체를 감정할 필요성이 있다. 이러한 경우 적절한 감정방법은 현장을 조사하여 실시공된 상태를 중심으로 당사자가 인정하는 설계도면과 그 표기가 있는 경우에는 그 표기의 물량을, 그렇지 아니한 경우에는 당사자가 입회하여 실측한 물량을 산정하고, 그 각 물량에 대하여 내역서 또는 공사완성 무렵의 단가를 각각 구분 적용하여 총공사대금을 산정할 수 있고, 이러한 방법은 대법원판례에서 감정방법에 잘못이 없는 것으로 인정된 바 있다.
나. 기시공 부분 공사비 정산
공사가 중단된 경우, '기성고 비율'에 따른 '기성고 공사대금'을 산정하여야 하지만 때로는 다음과 같이 중단된 공사부분에 대해서만 공사비를 정산할 수도 있다. 이 경우 감정의 목적 및 대상은 아래 다.항과 사실상 동일하게 된다.
첫째, 이면계약을 체결하거나 대출을 위해 금융기관에 제출하는 도급계약서를 약정한 공사대금보다 높게 작성하는 경우와 같이 공식적인 계약문서에 따른 도급금액과 실제 약정금액 사이에 괴리가 있거나 공식적인 도급금액을 믿기 어려운 경우이다. 기성고 공사대금은 근원적으로 '약정금액'에 연동될 수밖에 없는데 약정금액이 실제 약정과 다른 경우에는 이러한 방식을 적용할 수 없으므로 기시공 부분에 대한 객관적인 공사비의 산정이 필요하다.
둘째, 실제 투입물량의 적정성에 대한 감정이 필요한 경우가 있다. 시공자가 자재를 빼돌렸다거나 설계수량대로 시공하지 않았다고 주장하는 경우에는 재판부가 설계도서를 기준으로 투입물량을 감정하여 적정 공사비를 산출하도록 명하고 실제 투입물량과 비교하여 공사비를 정산하여야 한다. 흔치 않지만 총액을 결정하지 않고 추후 공사비를 정산하기로만 약정하고 공사를 진행하는 경우에도 실제 투입물량을 중심으로 공사비를 산정하고 그 금액을 기시공 공사대금으로 확정하는 것이 효과적이다.
다. '실비정산 보수가산식' 계약의 '실비' 정산
'실비정산 보수가산식' 계약이란 글자 그대로 공사에 대한 '실비'를 정산하고 그 '실비'에 맞추어 약정된 '보수'를 가산하여 지급하는 방식이다. 문제는 이 '실비'의 적정성이다. '실비'란 결국 현장에 투입된 모든 자재나 인력의 과다를 따지지 않고 그대로 인정한다는 전제를 내포하고 있다. 하지만 도급인의 입장에서 수급인이 현장관리를 소홀히 하여 자재가 과다하게 투입되었다는 인식이 들 때도 있다. 이 때 투입된 '실비'의 적정성이 쟁점이 될 수 있다. 그리고 또 하나의 문제가 바로 '실비'와 '보수'의 구분이다. 예를 들면 도급인의 입장에서 보면 '보수'로 구분되어야 하는 비목인데도 불구하고 '실비'로 청구하고 이에 대해 다시 '보수'로 지급하여야 한다면 이중으로 비용을 지급하는 것이 된다. 이런 경우는 '실비'와 '보수'의 구분에 대한 감정이 필요하다.
라. 내역입찰의 수량변동 및 계약금액
입찰총액을 기재한 입찰서만을 제출하는 입찰을 총액입찰이라 한다. 반면 입찰서에 산출 내역서를 첨부하여 함께 제출하는 입찰을 내역입찰이라고 한다. 공공공사의 경우 내역입찰은 발주기관이 미리 공종별 목적물 물량내역을 표시하여 배부한 내역서(물량내역서)에 입찰자가 단가와 금액을 기재한 입찰금액산출내역서를 입찰시 입찰서와 함께 제출하게 한다. 이러한 내역입찰의 경우 당초 약정보다 일부를 미시공하였거나 자재나 공법의 성능이나 규격을 변경하여 시공한 부분에 대해서 도급인이 수급인에게 감액을 요구하는 경우 그 내역을 확정하여야 하는 감정이 필요하다.
마. 공사대금 정산 감정내역 서식
공사대금 정산 감정의 내역 서식도 추가공사대금 감정 내역서식과 동일하게 각 항목별 감정금액을 직관적으로 표현할 수 있는 '원가일체형 감정내역서'를 활용하는 것이 가장 효율적이다.