4) 건축물 용도별, 공종별 내용연수 예시
가) 건축물 용도별 내용연수
나) 외부공사 내용연수 
다) 내부공사 내용연수
라) 건물의 부대성비 내용연수
5) 관찰감가율에 의한 감정 방법
건물 신축 당시의 특성(예컨대 경과연수가 얼마 지나지 않았음에도 불구하고 시공 당시 아주 부실하게 지어져 심각한 내구성 저하가 있거나, 반대로 일정기간이 경과한 이후에도 긴축 당시와 유사한 내구성을 보유한 경우)으로 인해 일반적인 내용연수를 적용하기 곤란한 사례가 있을 수 있다.
감정인의 현장조사 결과 내용연수를 그대로 적용하기 어려운 경우라고 판단되면 관찰감가법에 의한 관찰감가율을 적용할 수 있다. '관찰감가율'은 감정인이 현재 감정대상물의 각 부위에 대하여 사용가능 여부, 손상 정도, 노후화 정도 등을 파악하여 현존하는 물리적, 기능적, 경제적 가치에 대해 감정인의 공학적 판단과 전문적 경험칙으로 산출할 수 잇다. 관찰감가법에 의한 현재가치 산정은 '재조달원가'를 기준으로 시설물을 설치하는 데에 드는 비용을 산정하고, 이 금액에 대하여 관찰감가율을 적용하여 감가수정을 하는 방식으로 수행한다. 이때 감가수정의 방법은 내용연수가 아닌 물리적 · 기능적 · 경제적 감가요인을 고려하여 적용한다.
아래 표는 시설물 각 부위의 상태를 '열화' , '손상' , '박락' , '변형' , '부식' , '변색' , '고장' 으로 분류항여 종합적으로 판단하여 '사용불가' , '보수필요' , '정상적 사용가능, 일부 노후화' , '상태양호, 노후화 없음'의 4단계로 나누어 0~99%의 고나찰감가율을 산정한 예시이다. 시설물의 노후화가 극심하고 적동이 안 되거나, 물리적, 기능적, 경제적 가치가 없다고 판단되는 것은 최저치를 0%로 산정하였다. 최대치를 90%로 제한한 것은 방금 설치한 신품이라 할지라도 이미 건축물에 부속되었으므로 이를 이전하여 재활용하기 어렵다는 특성을 감안했기 때문이다. 이렇게 관찰감가율이 산출되면 그 비율을 기여도로 활용할 수 있다. 다만, 관찰감가법은 산출된 대상물건의 감가누계액이 정확하지 않을 때 사용하는 방법이므로, 내용연수에 의한 방법과 병용하여 사용하는 것이 적절하다.
* 관찰감가법은 감정평가에서 원가법을 적용할 때 대상 부동산의 설계, 설비 등의 기능성, 유지관리 상태, 보수 상황, 부근환경과 적합상태 등 각 감가요인의 실태를 조사하여 감가액을 직접 구하는 방법을 말한다. 대상 부동산의 지붕기와가 파손된 상태, 토대의 침하 상태, 벽의 균열 상태 등과 설계의 양부, 유해물질의 사용 유무, 부근 환경과 적합상태 등을 조사하고 또, 이런 것이 감가의 요인인 물리요인, 기능요인 및 경제요인으로서 어느 정도 대상 부동산의 가격에 영향을 미치는 가 판정하게 된다. 이 방법은 대상 부동산의 개별 상태를 세밀하게 관찰하여 감가수정에 반영할 수 있는 장점이 잇는 반면, 감정평가사의 능력이나 주관에 좌우되기 쉽고 외부에서 관찰이 어려운 기술적 하자를 놓치기 쉬운 단점도 있다.
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다. 신축비용 산정 시 기여도
1) 잔존가치 산출
중대한 피해를 입어 건축물의 보수가 불가능하거나 안전상 건물을 사용할 수 없다고 판단되는 경우도 있다. 이 경우 시공자가 인과관계가 없음을 명확히 입증하거나, 주변 정황으로 볼 때 인과관계의 성립을 인정하기 어려울 경우 등을 제외하고는 건축물에 끼친 피해가 거의 절대적이라고 할 수 있다. 이때는 불가피하게 건축물을 철거하고 신축하는 방식으로 복구비를 감정할 수밖에 없다. 하지만 건축물의 신축비용을 감정하는 경우도 기여도를 파악하는 차원에서 대상건축물의 교환가치를 파악하여 감정에 반영하여야 한다. 이때는 건축물의 감가상각을 고려하여야 하므로 해당 건축물의 잔존가치를 기준으로 한다. 건축물의 가치를 감가상각하는 방법으로는 경제적 내용연수를 기준으로 한 정액법 · 정률법 또는 상환기금법 등 여러 가지가 있으나, 실무상 일반적으로 정액법에 따른 '경과연수별잔가율'을 '기여도'로 산출한다. 이때 최종잔가율과 건축물 종류별 내용연수의 기준은 매년 공시되는 '국세청 건물 기준시가 산정 방법 고시'를 적용한다.
* 경과연수별 잔가율이란 당해 건물의 신축연도 및 구조별 내용연수를 기준으로 잔존가격을 재조달원가로 나눈 비율을 말한다. 대상건물의 그룹별 내용연수에 의하여 잔존가액을 20%(ⅢㆍⅣ그룹의 경우는 10%)로 한 정액법 상각에 의하되 “건물 신축연도별 잔가율표”에 의하여 계산한다. 신축연도가 2014 년인 경우를 2015년 현재 경과연수 1년으로 계산하며, 내용연수가 경과된 건물은 최종연도의 잔가율 을 적용한다{건물 기준시가 산정 방법 고시 [시행 2015.1.1] [국세청고시 제2014-44호, 2014.12.3 1., 일부개정] 제10조(경과연수별 잔가율)}.
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2) 피해금액 산정
건축물을 철거하고 신축하여야 할 경우의 피해금액은 적산가격에 기한 전체 시공비용을 새로 산출하기도 하나, 설계도서가 없거나 미비한 경우는 신축비용의 산정 자체가 어려울 수 가 있다. 이때는 조달청의 ‘공공건축물유형별공사비 분석자료’나 한국감정원의 ‘건물신축단 가표’ 등을 참고하여 개별건축물 특성에 적정한 단위면적당 건축비를 산출하여 신축비용을 산정하는 방법도 있다. 최종적인 피해금액은 이렇게 산출한 건축물의 신축비용에 경과연수별 잔가율을 ‘기여도’로 적용하여 산정한다.
4) 건축물 용도별, 공종별 내용연수 예시
가) 건축물 용도별 내용연수
나) 외부공사 내용연수
다) 내부공사 내용연수
라) 건물의 부대성비 내용연수
5) 관찰감가율에 의한 감정 방법
건물 신축 당시의 특성(예컨대 경과연수가 얼마 지나지 않았음에도 불구하고 시공 당시 아주 부실하게 지어져 심각한 내구성 저하가 있거나, 반대로 일정기간이 경과한 이후에도 긴축 당시와 유사한 내구성을 보유한 경우)으로 인해 일반적인 내용연수를 적용하기 곤란한 사례가 있을 수 있다.
감정인의 현장조사 결과 내용연수를 그대로 적용하기 어려운 경우라고 판단되면 관찰감가법에 의한 관찰감가율을 적용할 수 있다. '관찰감가율'은 감정인이 현재 감정대상물의 각 부위에 대하여 사용가능 여부, 손상 정도, 노후화 정도 등을 파악하여 현존하는 물리적, 기능적, 경제적 가치에 대해 감정인의 공학적 판단과 전문적 경험칙으로 산출할 수 잇다. 관찰감가법에 의한 현재가치 산정은 '재조달원가'를 기준으로 시설물을 설치하는 데에 드는 비용을 산정하고, 이 금액에 대하여 관찰감가율을 적용하여 감가수정을 하는 방식으로 수행한다. 이때 감가수정의 방법은 내용연수가 아닌 물리적 · 기능적 · 경제적 감가요인을 고려하여 적용한다.
아래 표는 시설물 각 부위의 상태를 '열화' , '손상' , '박락' , '변형' , '부식' , '변색' , '고장' 으로 분류항여 종합적으로 판단하여 '사용불가' , '보수필요' , '정상적 사용가능, 일부 노후화' , '상태양호, 노후화 없음'의 4단계로 나누어 0~99%의 고나찰감가율을 산정한 예시이다. 시설물의 노후화가 극심하고 적동이 안 되거나, 물리적, 기능적, 경제적 가치가 없다고 판단되는 것은 최저치를 0%로 산정하였다. 최대치를 90%로 제한한 것은 방금 설치한 신품이라 할지라도 이미 건축물에 부속되었으므로 이를 이전하여 재활용하기 어렵다는 특성을 감안했기 때문이다. 이렇게 관찰감가율이 산출되면 그 비율을 기여도로 활용할 수 있다. 다만, 관찰감가법은 산출된 대상물건의 감가누계액이 정확하지 않을 때 사용하는 방법이므로, 내용연수에 의한 방법과 병용하여 사용하는 것이 적절하다.
다. 신축비용 산정 시 기여도
1) 잔존가치 산출
중대한 피해를 입어 건축물의 보수가 불가능하거나 안전상 건물을 사용할 수 없다고 판단되는 경우도 있다. 이 경우 시공자가 인과관계가 없음을 명확히 입증하거나, 주변 정황으로 볼 때 인과관계의 성립을 인정하기 어려울 경우 등을 제외하고는 건축물에 끼친 피해가 거의 절대적이라고 할 수 있다. 이때는 불가피하게 건축물을 철거하고 신축하는 방식으로 복구비를 감정할 수밖에 없다. 하지만 건축물의 신축비용을 감정하는 경우도 기여도를 파악하는 차원에서 대상건축물의 교환가치를 파악하여 감정에 반영하여야 한다. 이때는 건축물의 감가상각을 고려하여야 하므로 해당 건축물의 잔존가치를 기준으로 한다. 건축물의 가치를 감가상각하는 방법으로는 경제적 내용연수를 기준으로 한 정액법 · 정률법 또는 상환기금법 등 여러 가지가 있으나, 실무상 일반적으로 정액법에 따른 '경과연수별잔가율'을 '기여도'로 산출한다. 이때 최종잔가율과 건축물 종류별 내용연수의 기준은 매년 공시되는 '국세청 건물 기준시가 산정 방법 고시'를 적용한다.
2) 피해금액 산정
건축물을 철거하고 신축하여야 할 경우의 피해금액은 적산가격에 기한 전체 시공비용을 새로 산출하기도 하나, 설계도서가 없거나 미비한 경우는 신축비용의 산정 자체가 어려울 수 가 있다. 이때는 조달청의 ‘공공건축물유형별공사비 분석자료’나 한국감정원의 ‘건물신축단 가표’ 등을 참고하여 개별건축물 특성에 적정한 단위면적당 건축비를 산출하여 신축비용을 산정하는 방법도 있다. 최종적인 피해금액은 이렇게 산출한 건축물의 신축비용에 경과연수별 잔가율을 ‘기여도’로 적용하여 산정한다.
