가. 건축물 피해 및 상태 조사, 보수비용 산정 
나. 보수 · 보강 공사비 산정 시 기여도
1) 노후상태 평가
일정기간이 경과된 건축물은 노후화가 진행될 수밖에 없기 때문에 공사의 영향을 판단하기 위해서는 건축물의 피해와 동시에 기존 건물의 노후상태를 조사하여야 한다. 건물 노후상태의 대표적인 평가항목으로는 열화, 손상, 균열, 박락, 변형, 부식, 변색, 고장 현상 등을 들수 있다. 일반 하자감정과는 달리 건물의 피해 감정 시에는 인접지 공사가 미친 영향을 반영하여야 한다.
동일한 수준의 영향이라 하더라도 인접건축물에 끼치는 피해는 건축물의 상태에 따라 달라질 수 있기 때문이다. 인접지 공사의 영향에 의해 새로운 하자가 발생할 수도 있지만 건물에 이미 내재되어 있던 하자(기존 균열 및 진행하자 등)가 확대 · 진전되는 경우도 있다. 상당히 노후화된 상태의 건물에서 이미 발생한 균열을 일부 진전시킨 경우라면 그 형향을 높게 평가하기 어려울 것이다.
* 기존 건물에 균열이나 지반의 결함이 존재했는지 여부는 공사 개시 전에 시공자가 미리 사전조사를 통해 충분히 파악해 놓을 필요가 있다. 감정실무에서는 시공자가 인과관계가 없음을 명확히 입증하거나, 주변 정황으로 볼 때 인과관계 성립을 인정하기 어려울 경우 등을 제외하고는 공사의 영향을 인정할 수밖에 없기 때문이다. 일반적으로 피해의 입증 책임은 피해자 측에 있으나 건축물 피해 사건의 경우 피해자는 건설에 관하여 비전문가인 반면 가해자인 시공자는 건설공정에 관한 자료를 가지고 있으므로 피해자(통상의 경우 원고)가 그 인과관계를 정확히 입증하기 어려운 측면도 있다.
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2) 기여도
인접지 공사와 기존 건물의 노후상태를 종합적으로 분석하여 인접지 공사가 피해 건축물의 하자에 영향을 미친 정도를 평가한 것을 '기여도'라 한다. 인접지 공사의 영향은 건축물의 취약 부위부터 미치게 되므로 동일한 공사 현장이라 하더라도 인접건물 중 상태가 불량한 건축물에 대해서는 기여도가 낮게 평가될 수 있다. 반면 상태가 양호했던 건축물의 경우는 기여도가 높게 평가될 수 있다. 기여도는 보수비용에 반영하여야 하므로 최대한 객관적인 평가를 통해 정량화된 비율로 산출하여야 한다. 문제는 노후상태 평가에 대한 명확한 기준이 없어 감정인마다 저마다 내놓은 기여도의 편차가 너무 크다는 것이다.
따라서 본 감정실무에서는 이러한 편차를 줄이고 합리적인 기여도를 산출하기 위해서 건축물의 내용연수에 따른 잔존가치 산정방법을 적용하였다. 예를 들어 온돌마루가 훼손되었는데 같은 내용연수가 경과된 중고자재를 구입할 수 없는 경우 신품으로 교체하는데 소요되는 비용을 토대로 그 교환가치를 산정하되 감가상각비용을 구체적으로 산정하여 공제하는 방식이다. 최소한 해당부위의 내용연수에 대한 경과연수별 감가상각 후 잔존가치 부분에 대해서는 손해를 인정할 수 있으므로 건축물의 잔존가치에 비례하여 인접공사의 기여도를 평가하는 것이다.
다만 지반침하나 구조체의 균열과 같은 중요한 안전상의 피해에 대해서는 기여도를 전부 인정할 필요가 있다. 보수 후 건물을 제대로 사용하기 위해 적정한 보수공법이 적용되어야 하는데 건축물이 심각한 노후상태가 아니라면 구조적 안전성은 충분히 확보하고 있었다고 보아야 하므로 중요한 안전상 지장을 초래할 정도의 피해는 마땅히 원상으로 회복되어야 하는 것이 타당하기 때문이다.
3) 피해금액 산정
인접지 공사의 영향으로 인하여 발생한 하자 보수비용에 기여도를 곱하여 산정한다. 이때 기여도는 내용연수에 따라 신품을 재조달하기 위하여 적립하는 비용인 감가상각비용을 공제한 경과연수별잔가율을 적용하여 산출한다.
경과연수별잔가율에 관하여는, 피해를 입은 건물이 내용연수를 이미 경과하였거나 그에 근접한 경우 정액법에 따른 감가상각을 그대로 적용하면 신제 피해에도 불구하고 기여도가 전혀 없는 것으로 산정되거나 지나치게 낮게 산정될 수도 있어 정률법을 일응 기준으로 삼았다. 지반침하나 구조체의 균열과 같은 중요한 안전상의 피해는 기여도를 전부 인정한다. 실내 마감재의 내용연수는 건축물의 내용연수와 동일하게 볼 수 없으므로, 개별 부재별로 적정한 수준에서 적용한다.
* 안전진단 등급을 기준으로 하자는 의견도 있으나 대부분의 시공사는 사전조사 방식으로 기존 건축물을 조사하고 잇어 안전진단을 받는 사례가 드물고, 주로 건축물의 구조적 안전에 초점이 맞춰져 있는 안전진단의 개념으로 피해를 평가하기는 곤란한 측면이 있다. 건축물 피해는 균열 외에도 누수나 이로 인한 내 · 외부마감재의 훼손이 발생하는 경우가 대부분이기 때문에 개별 부위에 대한 내재적 가치를 별도로 평가할 수밖에 없는 측면이 있다.
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* 불법행위로 인하여 소유물이 훼손되었을 때 그 수리가 불가능하다면 그 훼손 당시의 교환가치(시가)가통상의 손해라 할 것이며, 또한 그 훼손된 소유물이 이미 내용연수가 상당히 경과된 낡은 것임에도 그와 같은 내용연수가 경과된 중고자재를 구입할 수 없어 신품자재로써 원상으로 회복시키는 데 소요되는 복구비를 토대로 그 교환가치를 산정함에 있어서는 그 물건의 내용연수에 따라 신품을 재조달하기 위하여 적립하는 비용인 감가상각비용을 공제하여야 하고, 그 감가상각은 자재비와 인전비를 포함한 표준적인 건설비를 기준으로 하여야 할 것이다.(대법원 2009.6.25. 선고 2009다24415 판결.)
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* 감정평가에 관한 규칙[시행 2014.1.2.] [국토교통부령 제55호, 2014.1.2., 일부개정] 제15조(건물의 감정평가)에서는 감가수정 시 경제적 내용연수를 기준으로 한 정액법 · 정률법 또는 상환기금법 중에서 대상건물에 가장 적합한 방법을 적용할 것을 명시하고 있으나, 정액법에 의한 평가가 일반적이다.
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가. 건축물 피해 및 상태 조사, 보수비용 산정
나. 보수 · 보강 공사비 산정 시 기여도
1) 노후상태 평가
일정기간이 경과된 건축물은 노후화가 진행될 수밖에 없기 때문에 공사의 영향을 판단하기 위해서는 건축물의 피해와 동시에 기존 건물의 노후상태를 조사하여야 한다. 건물 노후상태의 대표적인 평가항목으로는 열화, 손상, 균열, 박락, 변형, 부식, 변색, 고장 현상 등을 들수 있다. 일반 하자감정과는 달리 건물의 피해 감정 시에는 인접지 공사가 미친 영향을 반영하여야 한다.
동일한 수준의 영향이라 하더라도 인접건축물에 끼치는 피해는 건축물의 상태에 따라 달라질 수 있기 때문이다. 인접지 공사의 영향에 의해 새로운 하자가 발생할 수도 있지만 건물에 이미 내재되어 있던 하자(기존 균열 및 진행하자 등)가 확대 · 진전되는 경우도 있다. 상당히 노후화된 상태의 건물에서 이미 발생한 균열을 일부 진전시킨 경우라면 그 형향을 높게 평가하기 어려울 것이다.
2) 기여도
인접지 공사와 기존 건물의 노후상태를 종합적으로 분석하여 인접지 공사가 피해 건축물의 하자에 영향을 미친 정도를 평가한 것을 '기여도'라 한다. 인접지 공사의 영향은 건축물의 취약 부위부터 미치게 되므로 동일한 공사 현장이라 하더라도 인접건물 중 상태가 불량한 건축물에 대해서는 기여도가 낮게 평가될 수 있다. 반면 상태가 양호했던 건축물의 경우는 기여도가 높게 평가될 수 있다. 기여도는 보수비용에 반영하여야 하므로 최대한 객관적인 평가를 통해 정량화된 비율로 산출하여야 한다. 문제는 노후상태 평가에 대한 명확한 기준이 없어 감정인마다 저마다 내놓은 기여도의 편차가 너무 크다는 것이다.
따라서 본 감정실무에서는 이러한 편차를 줄이고 합리적인 기여도를 산출하기 위해서 건축물의 내용연수에 따른 잔존가치 산정방법을 적용하였다. 예를 들어 온돌마루가 훼손되었는데 같은 내용연수가 경과된 중고자재를 구입할 수 없는 경우 신품으로 교체하는데 소요되는 비용을 토대로 그 교환가치를 산정하되 감가상각비용을 구체적으로 산정하여 공제하는 방식이다. 최소한 해당부위의 내용연수에 대한 경과연수별 감가상각 후 잔존가치 부분에 대해서는 손해를 인정할 수 있으므로 건축물의 잔존가치에 비례하여 인접공사의 기여도를 평가하는 것이다.
다만 지반침하나 구조체의 균열과 같은 중요한 안전상의 피해에 대해서는 기여도를 전부 인정할 필요가 있다. 보수 후 건물을 제대로 사용하기 위해 적정한 보수공법이 적용되어야 하는데 건축물이 심각한 노후상태가 아니라면 구조적 안전성은 충분히 확보하고 있었다고 보아야 하므로 중요한 안전상 지장을 초래할 정도의 피해는 마땅히 원상으로 회복되어야 하는 것이 타당하기 때문이다.
3) 피해금액 산정
인접지 공사의 영향으로 인하여 발생한 하자 보수비용에 기여도를 곱하여 산정한다. 이때 기여도는 내용연수에 따라 신품을 재조달하기 위하여 적립하는 비용인 감가상각비용을 공제한 경과연수별잔가율을 적용하여 산출한다.
경과연수별잔가율에 관하여는, 피해를 입은 건물이 내용연수를 이미 경과하였거나 그에 근접한 경우 정액법에 따른 감가상각을 그대로 적용하면 신제 피해에도 불구하고 기여도가 전혀 없는 것으로 산정되거나 지나치게 낮게 산정될 수도 있어 정률법을 일응 기준으로 삼았다. 지반침하나 구조체의 균열과 같은 중요한 안전상의 피해는 기여도를 전부 인정한다. 실내 마감재의 내용연수는 건축물의 내용연수와 동일하게 볼 수 없으므로, 개별 부재별로 적정한 수준에서 적용한다.
