1. 계측방법
1) 육안조사
육안조사는 발생된 하자현상에 대하여 근접조사를 하는 것으로 망원경 등을 보조수단으로 사용하기도 한다. 주로 외관에서 하자현상을 확인할 수 있는 경우 적용한다. 건설감정은 주로 표면에 드러나는 하자현상이 많아 대부분 '육안조사'에 의존하고 있다. 그러나 은폐되어 있거나 매몰된 부위의 조사가 필요한 경우 당해 부위의 철거 후 진행하기도 한다. 건물의 일부 철거 후 조사가 필요한 경우 그 비용부담 문제, 구분소유자의 동의 문제 등을 정리하는 것이 바람직하다.
2) 계측조사
계측조사는 조사대상의 주요 하자에 대하여 각종 계측장비 등을 이용하여 형상, 상태 및 현상을 조사하고 나아가 부분철거나 절개 후 내부를 확인하여 하자의 원인분석을 위한 기초 자료로 삼기도 한다. 계측장비는 시공부위의 경사도나 자재 두께, 균열 폭, 온 · 습도, 목재의 수분함유율 등과 같이 육안조사만으로는 구체적 상태의 확인이 어려운 부위 조사 시 주로 활용한다. 하자발생 부위의 공사내용과 설계도면 및 시방서의 일치 여부에 대한 확인을 위하여 계측장비를 동원하는 경우도 있다. 정밀한 계측을 통해 설계도서와 시공 상태를 확인하고 그 결과를 감정의견에 반영하여야 한다.
2. 주요 하자현상별 조사장비
3. 주요 계측장비
4. 개별 항목(하자 현상) 조사 방법
1) 조사 정보
현장조사의 목표는 전문적인 감정의견을 제시하기 위한 자료를 얻기 위한 것이다. 정확한 감정결과를 얻기 위해서는 사진(동영상), 위치, 물량, 특성 등의 4가지 정보가 수집되어야 야장으로 기록하여야 한다. 조사 과정의 정보가 감정신청사항에 대한 과학적이고 객관적 기초자료가 되어야하기 때문이다.
2) 사진 정보
사진 정보는 감정 항목에 대한 구체적 현상을 확인 시켜줄 수 있는 중요한 정보이다. 정확한 감정서 작성과 감정보완에 대비하여 조사 시 발견되는 구체적 현상에 대해서는 부위별로 빠짐없이 촬영하여 기록하는 것이 좋다. 사진 파일이 너무 많은 경우에는 추후 조회 시 혼돈될 우려가 있으므로 촬영 후 파일 정보를 확인하여 감정 항목 번호와 같이 메모를 해놓으면 분류하는 데 도움이 된다. PC 저장 시에도 항목별 부위별로 구분하여 폴더를 생정하여 저장해 놓으면 쉽게 조회할 수 있어 감정보고서 작성 시나 감정 보완 업무를 효율적으로 진행할 수 있다.
3) 위치 정보
사진 이미지 정보와 함께 하자와 같은 조사 부위에 대한 위치 정보를 조사 평면도에 기록하여야 한다. 클립보드나 태블릿을 이용하여 위치정보를 기록하고 저장한다. 이때 위치의 표기와 함께 항목 번호도 같이 기록하는 것이 중요하다. 이를 소홀히 하면 현장조사서 정리 시 조사자의 기억에 의존해 항목을 구분하여야 하므로 오류가 일어날 가능성이 높아지기 때문이다.
4) 물량 정보
물량정보는 하자보수비나 추가공사비 산정과 같은 감정금액 산정 시 기초 자료가 된다. 하지만 이처럼 중요한 기본 정보임에도 불구하고 현장에서는 대략적 부위만 체크하였다가 현장조사 완료 후 일괄하여 물량을 산출하는 경우가 많다. 문제는 이 과정에서 오류가 발생하면 감정금액 자체가 실제와는 다른 결과에 이르게 된다는 것이다. 뿐만 아니라 물량에 대한 산출근거 없이 단순히 숫자만 표기하여 검증이 어려운 경우도 있어 감정결과의 신뢰성이 떨어진다는 지적도 있다. 이런 점을 개선하기 위해서는 현장 조사 시 조사 항목에 대한 정확하고 객관적 물량정보를 산출하여 기록하여야 한다.
5) 특성 정보
건설분쟁의 특성 상 발견된 현상이나 부위가 감정 신청 항목의 문헌적 의미와 다른 경우가 흔히 발생한다. 분쟁의 당사자가 건축분야에 비전문가이면 이런 사례가 더욱 흔하다. 하자 특성이나 부위가 감정신청 사항의 취지와 다를 때에는 그 사항을 꼼꼼히 기록하여 감정서 작성 시 반영하여야 한다. 이런 기록이 미흡하면 현장조사서 정리 시 조사 내용이 누락되거나 오류가 발생할 가능성이 높아지기 때문이다.
5. 외벽 균열조사
1) 고성능 카메라 촬영
건물 외벽면의 균열은 하자보수비용의 주요 부분을 차지하기 때문에 이해당사자의 관심이 가장 크게 집중된다. 외벽 균열조사를 위해 주로 사용하는 방법은 비접촉식 조사방법, 즉 고해상도 망원경을 이용한 관찰 결과를 수기식 야장에 기록하는 방식이다. 하지만 사람이 근접하기 어려운 상태에서 어떻게 정확한 균열 현상과 폭을 측정하느냐와 수기식 야장에 기록할 때 발생하는 오차와 이를 다시 물량을 산출하는 과정에서 발생하는 오차가 심한 것이 문제가 되고 있다.
감정 실무의 과학화 객관화 측면에서 고해상도 디지털 카메라를 사용하는 방법을 권장한다. 이 방법에 의하면 조사시간을 단축하고 외벽균열 이미지를 디지털 사진정보로 보관할 수 있어 가장 효율적이고 객관적인 조사방법이라고 할 수 있기 때문이다. 추후 언제라도 조사 데이터를 바로 확인할 수 있어 감정보완에 적극적으로 대응할 수 있는 장점도 있다.
2) 촬영 시 주의 사항
가) 가로 프레임 컷 결정
먼저 피사체 아파트 하단에서 가로 방향으로 몇 컷에 촬영 가능한지를 확인한다.
나) 촬영 순서
피사체 상단에서부터 가로프레임 컷을 고려하여 좌측에서 우측방향으로 진행하여야 한다. 이미지 파일명은 사진 초라영 시간에 따라 자동으로 생성되므로, PC에서 이 파일명에 따라 건물의 전체 형상을 썸네일 형태로 조회할 수 있기 때문이다. 이 순서대로 하지 않으면 PC에서 썸네일 형태가 아파트 형상대로 조회되지 않고 뒤섞여버리기 때문에 주의하여야 한다.
다) 촬영 후 이미지 저장
촬영이 완료되면 각 동의 입면별로 폴더를 생성하여 저장한다. 한 번에 촬영이 어려워 입면을 분할하여 촬영하였다면 그 분할면마다 폴더를 생성하여 저장한다.
라) CAD 균열현황도 작성
썸네일의 사진을 한 장씩 확대하여 균열 현황도를 CAD에 의해 작성한다.
마) 균열길이 자동 산출
CAD Lisp에 의하여 균열 두께 레이어 별 균열길이를 자동 산출한다.
1. 계측방법
1) 육안조사
육안조사는 발생된 하자현상에 대하여 근접조사를 하는 것으로 망원경 등을 보조수단으로 사용하기도 한다. 주로 외관에서 하자현상을 확인할 수 있는 경우 적용한다. 건설감정은 주로 표면에 드러나는 하자현상이 많아 대부분 '육안조사'에 의존하고 있다. 그러나 은폐되어 있거나 매몰된 부위의 조사가 필요한 경우 당해 부위의 철거 후 진행하기도 한다. 건물의 일부 철거 후 조사가 필요한 경우 그 비용부담 문제, 구분소유자의 동의 문제 등을 정리하는 것이 바람직하다.
2) 계측조사
계측조사는 조사대상의 주요 하자에 대하여 각종 계측장비 등을 이용하여 형상, 상태 및 현상을 조사하고 나아가 부분철거나 절개 후 내부를 확인하여 하자의 원인분석을 위한 기초 자료로 삼기도 한다. 계측장비는 시공부위의 경사도나 자재 두께, 균열 폭, 온 · 습도, 목재의 수분함유율 등과 같이 육안조사만으로는 구체적 상태의 확인이 어려운 부위 조사 시 주로 활용한다. 하자발생 부위의 공사내용과 설계도면 및 시방서의 일치 여부에 대한 확인을 위하여 계측장비를 동원하는 경우도 있다. 정밀한 계측을 통해 설계도서와 시공 상태를 확인하고 그 결과를 감정의견에 반영하여야 한다.
2. 주요 하자현상별 조사장비
3. 주요 계측장비
4. 개별 항목(하자 현상) 조사 방법
1) 조사 정보
현장조사의 목표는 전문적인 감정의견을 제시하기 위한 자료를 얻기 위한 것이다. 정확한 감정결과를 얻기 위해서는 사진(동영상), 위치, 물량, 특성 등의 4가지 정보가 수집되어야 야장으로 기록하여야 한다. 조사 과정의 정보가 감정신청사항에 대한 과학적이고 객관적 기초자료가 되어야하기 때문이다.
2) 사진 정보
사진 정보는 감정 항목에 대한 구체적 현상을 확인 시켜줄 수 있는 중요한 정보이다. 정확한 감정서 작성과 감정보완에 대비하여 조사 시 발견되는 구체적 현상에 대해서는 부위별로 빠짐없이 촬영하여 기록하는 것이 좋다. 사진 파일이 너무 많은 경우에는 추후 조회 시 혼돈될 우려가 있으므로 촬영 후 파일 정보를 확인하여 감정 항목 번호와 같이 메모를 해놓으면 분류하는 데 도움이 된다. PC 저장 시에도 항목별 부위별로 구분하여 폴더를 생정하여 저장해 놓으면 쉽게 조회할 수 있어 감정보고서 작성 시나 감정 보완 업무를 효율적으로 진행할 수 있다.
3) 위치 정보
사진 이미지 정보와 함께 하자와 같은 조사 부위에 대한 위치 정보를 조사 평면도에 기록하여야 한다. 클립보드나 태블릿을 이용하여 위치정보를 기록하고 저장한다. 이때 위치의 표기와 함께 항목 번호도 같이 기록하는 것이 중요하다. 이를 소홀히 하면 현장조사서 정리 시 조사자의 기억에 의존해 항목을 구분하여야 하므로 오류가 일어날 가능성이 높아지기 때문이다.
4) 물량 정보
물량정보는 하자보수비나 추가공사비 산정과 같은 감정금액 산정 시 기초 자료가 된다. 하지만 이처럼 중요한 기본 정보임에도 불구하고 현장에서는 대략적 부위만 체크하였다가 현장조사 완료 후 일괄하여 물량을 산출하는 경우가 많다. 문제는 이 과정에서 오류가 발생하면 감정금액 자체가 실제와는 다른 결과에 이르게 된다는 것이다. 뿐만 아니라 물량에 대한 산출근거 없이 단순히 숫자만 표기하여 검증이 어려운 경우도 있어 감정결과의 신뢰성이 떨어진다는 지적도 있다. 이런 점을 개선하기 위해서는 현장 조사 시 조사 항목에 대한 정확하고 객관적 물량정보를 산출하여 기록하여야 한다.
5) 특성 정보
건설분쟁의 특성 상 발견된 현상이나 부위가 감정 신청 항목의 문헌적 의미와 다른 경우가 흔히 발생한다. 분쟁의 당사자가 건축분야에 비전문가이면 이런 사례가 더욱 흔하다. 하자 특성이나 부위가 감정신청 사항의 취지와 다를 때에는 그 사항을 꼼꼼히 기록하여 감정서 작성 시 반영하여야 한다. 이런 기록이 미흡하면 현장조사서 정리 시 조사 내용이 누락되거나 오류가 발생할 가능성이 높아지기 때문이다.
5. 외벽 균열조사
1) 고성능 카메라 촬영
건물 외벽면의 균열은 하자보수비용의 주요 부분을 차지하기 때문에 이해당사자의 관심이 가장 크게 집중된다. 외벽 균열조사를 위해 주로 사용하는 방법은 비접촉식 조사방법, 즉 고해상도 망원경을 이용한 관찰 결과를 수기식 야장에 기록하는 방식이다. 하지만 사람이 근접하기 어려운 상태에서 어떻게 정확한 균열 현상과 폭을 측정하느냐와 수기식 야장에 기록할 때 발생하는 오차와 이를 다시 물량을 산출하는 과정에서 발생하는 오차가 심한 것이 문제가 되고 있다.
감정 실무의 과학화 객관화 측면에서 고해상도 디지털 카메라를 사용하는 방법을 권장한다. 이 방법에 의하면 조사시간을 단축하고 외벽균열 이미지를 디지털 사진정보로 보관할 수 있어 가장 효율적이고 객관적인 조사방법이라고 할 수 있기 때문이다. 추후 언제라도 조사 데이터를 바로 확인할 수 있어 감정보완에 적극적으로 대응할 수 있는 장점도 있다.
2) 촬영 시 주의 사항
가) 가로 프레임 컷 결정
먼저 피사체 아파트 하단에서 가로 방향으로 몇 컷에 촬영 가능한지를 확인한다.
나) 촬영 순서
피사체 상단에서부터 가로프레임 컷을 고려하여 좌측에서 우측방향으로 진행하여야 한다. 이미지 파일명은 사진 초라영 시간에 따라 자동으로 생성되므로, PC에서 이 파일명에 따라 건물의 전체 형상을 썸네일 형태로 조회할 수 있기 때문이다. 이 순서대로 하지 않으면 PC에서 썸네일 형태가 아파트 형상대로 조회되지 않고 뒤섞여버리기 때문에 주의하여야 한다.
다) 촬영 후 이미지 저장
라) CAD 균열현황도 작성
썸네일의 사진을 한 장씩 확대하여 균열 현황도를 CAD에 의해 작성한다.
마) 균열길이 자동 산출
CAD Lisp에 의하여 균열 두께 레이어 별 균열길이를 자동 산출한다.